Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite: 3 Formeln, die jeder Vermieter beherrschen sollte

Die 3 Rendite-Kennzahlen im Überblick — was sie unterscheidet

Die Immobilienrendite berechnen heißt in der Praxis, drei unterschiedliche Kennzahlen sauber auseinanderzuhalten. Die Bruttorendite ergibt sich aus Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 und dient nur der schnellen Orientierung. Die Nettorendite ist präziser, weil sie Bewirtschaftungskosten von der Miete abzieht und Kaufnebenkosten zum Kaufpreis addiert, bevor sie ins Verhältnis gesetzt werden. Die Eigenkapitalrendite schließlich berechnet den Jahresüberschuss nach Zinsen im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital und zeigt dadurch, ob der Leverage-Effekt einer Finanzierung tatsächlich zugunsten des Anlegers arbeitet oder — bei einem effektiven Bauzins von rund 4,0 Prozent im August 2026 — die Rendite sogar schmälert.

Für die Frage, was in München überhaupt als gute Bruttorendite oder Nettorendite gilt und wie diese Werte im bundesweiten Vergleich einzuordnen sind, haben wir die aktuellen Marktzahlen in unserem Artikel Mietrendite München 2026: 5 Zahlen, die jeder Vermieter kennen sollte zusammengefasst. Dieser Artikel hier setzt genau dort an, wo dieser aufhört: bei der Frage, wie Sie die drei Kennzahlen für Ihre eigene Immobilie korrekt und vollständig berechnen.

Bruttorendite berechnen: Formel, Beispiel, wann sie ausreicht

Die Bruttorendite ist die einfachste der drei Kennzahlen und lässt sich ohne Taschenrechner überschlagen:

Beispiel: Bei einer Jahreskaltmiete von 12.000 Euro und einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich eine Bruttorendite von 12.000 € ÷ 400.000 € × 100 = 3,0 Prozent. Zum Vergleich: In München bewegt sich die Bruttorendite aktuell in einer Bandbreite von etwa 2,5 bis 4,0 Prozent, während Bayern und Deutschland insgesamt höhere Durchschnittswerte erreichen — laut unserer eigenen Marktauswertung liegt der Bundesdurchschnitt der Bruttomietrendite bei 4,17 Prozent über 52 deutsche Großstädte hinweg.

Die Bruttorendite eignet sich als erster, schneller Filter, wenn Sie mehrere Objekte in München oder Umgebung vorsortieren wollen — etwa um innerhalb von Sekunden zu erkennen, ob ein Angebot überhaupt in einer plausiblen Preisspanne liegt. Für eine belastbare Kauf- oder Halteentscheidung reicht sie jedoch nicht aus, weil sie weder die laufenden Kosten der Bewirtschaftung noch die Kaufnebenkosten noch eine Finanzierung berücksichtigt. Genau hier setzt die Nettorendite an.

Nettorendite berechnen: Formel, Bewirtschaftungskosten & Kaufnebenkosten im Detail

Die Nettorendite ist die Kennzahl, mit der professionelle Investoren tatsächlich rechnen, weil sie beide Seiten der Gleichung korrigiert: die Einnahmenseite um die laufenden Kosten und die Investitionsseite um die Erwerbskosten.

Bewirtschaftungskosten: Was gehört dazu?

Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten liegen laut baufi24.de und renditerechner24.de (2026) typischerweise bei 15 bis 25 Prozent der Jahreskaltmiete. Dazu zählen drei Positionen:

• Verwaltungskosten: Kosten für die kaufmännische und technische Verwaltung der Immobilie, unabhängig davon, ob selbst oder extern verwaltet wird.
• Instandhaltungsrücklage: Rücklage für Reparaturen und Erhaltungsaufwand, die nicht auf den Mieter umgelegt werden darf.
• Mietausfallwagnis: Kalkulatorischer Puffer für Leerstand und Mietausfall, der allein mit 2 bis 4 Prozent der Jahresmiete angesetzt wird (baufi24.de, 2026).

Wichtig: Diese Bewirtschaftungskosten sind klar von den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu unterscheiden, die der Mieter über die Nebenkostenabrechnung trägt und die deshalb die Rendite des Vermieters nicht mindern.

Kaufnebenkosten: Was gehört dazu?

Auf der Investitionsseite addieren Sie zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten, die in Bayern insgesamt etwa 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen:

• Grunderwerbsteuer: in Bayern unverändert seit 2013 bei 3,5 Prozent des Kaufpreises (Quelle: smart-rechner.de, mehrwertsteuerrechner.de, Stand 2026).
• Notar- und Grundbuchkosten: üblicherweise 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerprovision: falls anfallend, in der Regel rund 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Diese Kaufnebenkosten fließen in die Nettorendite ein, weil sie Teil der tatsächlichen Gesamtinvestition sind — wer sie ignoriert, überschätzt seine Rendite systematisch um mehrere Zehntelprozentpunkte.

Eigenkapitalrendite berechnen: Formel, Leverage-Effekt und wann Fremdkapital sich lohnt

Die Eigenkapitalrendite ist die für Käufer mit Finanzierung entscheidende Kennzahl, weil sie zeigt, wie stark sich das tatsächlich eingesetzte eigene Kapital verzinst — nicht der Gesamtkaufpreis.

Der Jahresüberschuss nach Zinsen ergibt sich, indem von der Jahreskaltmiete zunächst die Bewirtschaftungskosten und anschließend die jährliche Zinszahlung für das aufgenommene Fremdkapital abgezogen werden. Das eingesetzte Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises inklusive Kaufnebenkosten, der nicht über ein Darlehen finanziert wird.

Der Leverage-Effekt: Hebel oder Bremse?

Der sogenannte Leverage-Effekt beschreibt, dass Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöht, solange die Nettorendite der Immobilie über dem effektiven Zinssatz der Finanzierung liegt. Sobald die Nettorendite unter den Bauzins fällt, kehrt sich der Effekt um: Jeder zusätzliche Euro Fremdkapital senkt dann die Eigenkapitalrendite, statt sie zu steigern. Der effektive Bauzins für eine 10-jährige Zinsbindung lag im August 2026 je nach Bonität und Anbieter bei etwa 3,6 bis 4,1 Prozent, mit Bestkonditionen ab 3,29 Prozent und einem Durchschnittswert von rund 4,0 Prozent (Quellen: drklein.de, baufi24.de, finanztip.de, Stand August 2026).

Bei einem effektiven Bauzins von rund 4,0 Prozent (August 2026) kippt der Leverage-Effekt bei jeder Münchner Immobilie mit einer Nettorendite unter 4 Prozent ins Negative — genau der Bereich, in dem sich die meisten Münchner Bestandsimmobilien mit 1,8 bis 2,2 Prozent Nettorendite aktuell befinden.

Als Faustregel gilt: Eine Eigenkapitalrendite ab 20 Prozent gilt als überdurchschnittlich, während 8 bis 15 Prozent bei einem funktionierenden, positiven Hebel in der Praxis üblich erreichbar sind (Quellen: mcmakler.de, baufinanzierungen.de, 2026). Für München bedeutet das konkret: Solange die Nettorendite unter dem Bauzins von rund 4,0 Prozent liegt, arbeitet jede zusätzliche Fremdfinanzierung gegen den Eigentümer — ein Umstand, den viele Kaufinteressenten bei der Finanzierungsplanung unterschätzen.

Ein Rechenbeispiel, drei Kennzahlen: dieselbe Münchner Wohnung von Brutto bis Eigenkapitalrendite durchgerechnet

Um alle drei Formeln konsistent anzuwenden, rechnen wir eine 70-m²-Eigentumswohnung in München durch, finanziert mit 30 Prozent Eigenkapital und 70 Prozent Fremdkapital zum aktuellen Durchschnittszins.

Das Ergebnis zeigt exakt den Kipppunkt aus dem vorherigen Abschnitt: Mit einer Nettorendite von 1,89 Prozent bei einem Bauzins von 4,0 Prozent wird der Leverage-Effekt negativ — die Fremdfinanzierung verschlechtert die Eigenkapitalrendite, statt sie zu hebeln. Diese Immobilie würde bei vollständiger Fremdfinanzierung 70 Prozent Geld verlieren, nicht verdienen. Damit sich die Finanzierung positiv auswirkt, müsste entweder die Miete deutlich steigen — etwa durch möblierte Vermietung, die laut Marktdaten 20 bis 40 Prozent höhere Erträge ermöglicht (siehe unser Artikel zum Möblierungszuschlag München 2026) — oder der Eigenkapitalanteil erhöht werden, um die Zinslast zu reduzieren.

Typische Rechenfehler, die Vermieter zu optimistisch machen

In der Praxis begegnen uns bei mHomes regelmäßig dieselben Rechenfehler, die die tatsächliche Rendite einer Immobilie schönrechnen:

• Kaufnebenkosten werden ignoriert: Wer nur mit dem reinen Kaufpreis rechnet, unterschlägt 8 bis 10 Prozent zusätzliche Investition und überschätzt die Nettorendite entsprechend.
• Mietausfallwagnis wird vergessen: Selbst bei geringer Fluktuation sollten mindestens 2 bis 4 Prozent der Jahresmiete als Puffer eingerechnet werden — wer das weglässt, rechnet mit einer fiktiven Vollvermietung.
• Bruttorendite wird mit Nettorendite verwechselt: Die Differenz von 0,5 bis 1 Prozentpunkt entscheidet oft darüber, ob eine Immobilie den effektiven Bauzins übertrifft oder nicht.
• Zinsen fließen nicht in die Eigenkapitalrendite ein: Wird die Eigenkapitalrendite ohne Abzug der tatsächlichen Zinszahlung berechnet, entsteht ein deutlich zu positives Bild — besonders bei den aktuellen effektiven Bauzinsen von rund 4,0 Prozent.
• Instandhaltungsrücklage wird zu niedrig angesetzt: Gerade bei älteren Bestandsimmobilien in München und Bayern führt eine zu knapp kalkulierte Rücklage später zu unerwarteten Sonderumlagen, die die tatsächliche Rendite rückwirkend senken.

Wer diese fünf Fehler vermeidet und konsequent mit der Nettorendite und der Eigenkapitalrendite statt der Bruttorendite plant, trifft belastbarere Entscheidungen — gerade in einem Markt wie München, in dem die Margen zwischen Mietertrag und Finanzierungskosten aktuell besonders eng sind.

Häufig gestellte Fragen