Möblierungszuschlag München 2026: Was Vermieter vor Herbst noch anpassen müssen

Was das Mietrechtspaket II konkret ändert — und wann es gilt

Nach dem Mietrechtspaket II (§ 556d Abs. 1a BGB-E, Kabinettsbeschluss 29. April 2026) darf der Möblierungszuschlag in angespannten Wohnungsmärkten wie München künftig maximal 10 % der Nettokaltmiete oder alternativ 1 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat betragen — je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Der Zuschlag muss vor Vertragsschluss unaufgefordert und separat ausgewiesen werden; fehlt diese Angabe, gilt die Wohnung mietrechtlich als unmöbliert vermietet. Das Gesetz befand sich nach der ersten Bundestagslesung am 9. Juli 2026 in der parlamentarischen Beratung und wird voraussichtlich im Herbst 2026 in Kraft treten.

München zählt derzeit zu den deutschen Städten, in denen möblierte Wohnungen am stärksten nachgefragt werden: Rund 30 % aller Mietinserate entfallen auf befristete oder möblierte Angebote (Stand: Q4 2025). Möblierte Einheiten erzielen im Schnitt 40 bis 60 % höhere Mieten als vergleichbare unmöblierte Wohnungen. Der Möblierungszuschlag ist für viele Münchner Vermieter damit kein Randthema — er ist ein wesentlicher Teil der Rendite.

Genau das macht die neuen Regeln so relevant. Das Mietrechtspaket II greift an drei Punkten in die bisherige Praxis ein:

1. Deckel für den Möblierungszuschlag: Maximal 10 % der Nettokaltmiete oder 1 % des Möbel-Zeitwerts pro Monat.
2. Pflichtausweisung vor Vertragsschluss: Ohne separate, unaufgeforderte Offenlegung gilt die Wohnung als unmöbliert.
3. Kurzzeitmietverträge werden eingeschränkt: Maximale Erstlaufzeit von sechs Monaten, mit dokumentiertem Verlängerungsgrund auf acht Monate erweiterbar.

Der Zeitplan: Nach der ersten Lesung im Bundestag (9. Juli 2026) folgen Ausschussberatungen sowie die zweite und dritte Lesung. Ein Inkrafttreten vor Ende 2026 gilt als realistisch. Für die Vorschriften zu möblierten Wohnungen gilt eine Übergangsfrist von vier Monaten ab Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt. Das klingt entspannt — ist es aber nicht. Wer bei einem neuen Mietvertrag kurz nach Inkrafttreten die Ausweisung vergisst, verliert den Zuschlag sofort.

Die zwei Wege zur Berechnung: 10 %-Pauschale oder Zeitwert-Modell

Das Gesetz lässt Vermietern die Wahl zwischen zwei Berechnungsgrundlagen. Welche günstiger ist, hängt vom Möbelwert und der vereinbarten Nettokaltmiete ab. Hier ist der direkte Vergleich.

Weg A: 10 %-Pauschale (ohne Einzelnachweis)

Für vollständig möblierte Wohnungen gilt die Pauschale von 10 % der vereinbarten Nettokaltmiete als gesetzliche Vermutung der Angemessenheit. Kein Zeitwert-Gutachten, keine Inventarliste mit Einzelbeträgen erforderlich. Die Ausweisung im Mietvertrag lautet dann:

Weg B: Zeitwert-Modell (1 % des Möbel-Zeitwerts)

Liegt der Möbelwert sehr hoch — etwa durch hochwertige Designmöbel oder eine vollständige Einbauküche — kann das Zeitwert-Modell einen höheren Zuschlag erlauben als die Pauschale. Der Zeitwert ist der wirtschaftliche Restwert der Möbel am Tag des Vertragsabschlusses, nicht der Kaufpreis.

Berechnung (lineare Abschreibung, gängige Praxis):

Fazit für die Praxis: In München, wo die durchschnittliche Angebotsmiete für möblierte Wohnungen bei rund 31,90 €/m² liegt (H1 2025), ist die 10-%-Pauschale in den meisten Fällen die einfachere und bessere Wahl. Das Zeitwert-Modell lohnt sich nur dann, wenn der Möbelbestand frisch und hochpreisig ist.

Was genau im Mietvertrag stehen muss — und was nicht ausreicht

Das neue Recht stellt eine klare Anforderung: Der Möblierungszuschlag muss unaufgefordert, separat und vor Unterzeichnung ausgewiesen werden. Was bedeutet das in der Praxis?

Was ausreicht

• Ein separater Vertragsposten mit dem konkreten Eurobetrag (nicht nur Prozentzahl)
• Die Angabe, auf welcher Grundlage der Zuschlag berechnet wurde (Pauschale oder Zeitwert)
• Bei Zeitwert-Modell: eine unterzeichnete Inventarliste als Vertragsanlage

Was nicht ausreicht

• Eine pauschale Gesamtmiete ohne Aufschlüsselung („Miete inkl. Möblierung: 2.200 €“)
• Ein Hinweis auf Möblierung im Freitext ohne konkreten Betrag
• Eine nachträgliche Information per E-Mail nach Vertragsunterzeichnung
• Ein Verweis auf eine separate Preisliste ohne festen Vertragswert

Die Anforderung, den Zuschlag vor Vertragsschluss mitzuteilen, bedeutet praktisch: Der Betrag muss im Vertragsentwurf stehen, der dem Mieter zur Unterzeichnung vorgelegt wird. Eine mündliche Vorabinformation reicht nicht. Wer Mietverträge digital abschließt, sollte sicherstellen, dass die Zeile Möblierungszuschlag in der PDF-Vorlage nicht übersehen werden kann.

Was gilt für bestehende Mietverträge in München?

Das ist die Frage, die die meisten Vermieter beschäftigt, die schon heute möblierte Wohnungen vermieten. Die klare Antwort: Die neuen Offenlegungspflichten gelten nach aktuellem Entwurfsstand nur für neue Verträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen werden.

Bestehende Mietverträge werden nicht automatisch ungültig. Der bisherige Möblierungszuschlag bleibt grundsätzlich wirksam — vorausgesetzt, er war bereits im bestehenden Vertrag klar vereinbart. Wer aber bisher keinen separat ausgewiesenen Zuschlag hat, sondern eine undifferenzierte Gesamtmiete, sollte handeln:

• Bei Verlängerung eines befristeten Vertrags: Neuen Vertrag nach neuem Recht aufsetzen.
• Bei Neuvermietung nach Mieterwechsel: Zwingend die neuen Anforderungen erfüllen.
• Bei laufendem Mietverhältnis: Kein Handlungszwang, aber sinnvoll, die Dokumentation prophylaktisch zu verbessern.

Ein weiterer Punkt: Die Schonfrist-Regelung des Mietrechtspakets II (§ 569 BGB-E), die das Heilen einer Kündigung wegen Mietrückständen auch bei ordentlicher Kündigung ermöglicht, gilt ausdrücklich nur für Pflichtverletzungen, die nach Inkrafttreten des Gesetzes entstehen.

Der München-Kontext: Warum der Markt hier besonders betroffen ist

München ist in Deutschland der Markt, auf dem möblierte Vermietung am stärksten gewachsen ist. Im vierten Quartal 2025 entfiel fast jedes dritte Mietinserat in München auf ein befristetes oder möbliertes Angebot — bundesweit sind es nur rund 17 %. Diese Konzentration hat strukturelle Gründe: hohe Nachfrage durch Expats, Unternehmensberatungen, internationale Firmen und die Medienbranche.

Genau diese Nachfrage hat dazu geführt, dass der Möblierungszuschlag in München häufig als Hebel genutzt wurde, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Logik war einfach: Die Mietpreisbremse begrenzt die Nettokaltmiete, nicht aber einen separat vereinbarten — oder gar nicht ausgewiesenen — Möblierungsanteil. Das Mietrechtspaket II schließt diese Lücke.

Die bayerische Mieterschutzverordnung gilt seit Januar 2026 in 285 Städten und Gemeinden und läuft nach aktueller Verlängerung bis zum 31. Dezember 2029. München bleibt damit dauerhaft in der Regulierungszone. Für Vermieter bedeutet das: Der neue Möblierungszuschlag-Rahmen ist kein temporäres Phänomen, sondern strukturell.

Was ändert sich konkret für die Renditerechnung? Ein Beispiel: Eine 60-m²-Wohnung in Schwabing mit einer Nettokaltmiete von 1.800 € darf künftig maximal 180 € Möblierungszuschlag ausweisen. Bisher wurden in solchen Lagen oft 250–300 € ohne klare Grundlage hinzugerechnet. Die Differenz ist real — macht bei einer Vollvermietung auf ein Jahr etwa 840–1.440 € aus. Wer das frühzeitig einkalkuliert und die eigene Möbelausstattung entsprechend hochwertiger gestaltet (und per Zeitwert-Modell nachweist), kann den Spielraum erhalten.

Checkliste: So bereiten Sie Ihre möblierte Wohnung auf das neue Recht vor

Wer diese Punkte jetzt umsetzt, ist nicht nur rechtlich abgesichert, sondern kann auch Mietern gegenüber mit Transparenz punkten — ein wachsender Faktor bei Expats und Unternehmenskunden, die möblierte Wohnungen in München suchen und professionelle Vermietung erwarten. Weitere Hinweise zur steuerlichen Optimierung möblierter Vermietung finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienoptimierung.

Häufig gestellte Fragen