Vermieterpflichten 2027: 3 Änderungen in München, die kaum ein Vermieter kennt

Die Nebenkostenabrechnungsfrist zum 31. Dezember 2026 kennt inzwischen fast jeder Vermieter in München. Weniger bekannt sind zwei Änderungen, die zeitgleich in Kraft treten und deutlich tiefer in den Alltag eingreifen: die monatliche Verbrauchsinformation (UVI) und die verschärfte CO2-Kostenteilung. Beide betreffen praktisch jeden Vermieter mit Zentralheizung in Deutschland – und beide werden zum 1. Januar 2027 ohne Übergangsfrist scharf.

Was 2027 wirklich neu wird

Ab Januar 2027 wird die monatliche Verbrauchsinformation (UVI) für Heizung und Warmwasser für nahezu jeden Vermieter in München mit Zentralheizung verpflichtend, sofern die Zähler bis zum 31. Dezember 2026 auf Fernablesung umgerüstet wurden (§6a Heizkostenverordnung). Gleichzeitig verschärft sich die CO2-Kostenteilung: Bei Gebäuden mit schlechter Energiebilanz – ab 52 kg CO2 pro Quadratmeter und Jahr – trägt der Vermieter bereits 95 Prozent der CO2-Kosten. Beide Pflichten laufen 2026/27 parallel zur bekannten Nebenkostenabrechnungsfrist, und wer sie nicht im Blick hat, riskiert doppelte Nacharbeit und unnötige Bußgelder.

Ab Januar 2027 wird die monatliche Verbrauchsinformation für Heizung und Warmwasser für praktisch jeden Vermieter mit Zentralheizung zur Pflicht – ohne Ausnahme. Wer die Umrüstung auf Fernablesung bis zum 31. Dezember 2026 verpasst, kann diese Pflicht ab dem Stichtag nicht mehr erfüllen.

Konkret bedeutet das für Eigentümer in München und ganz Bayern: Seit 2022 mussten nur Vermieter mit bereits fernablesbaren Messgeräten monatlich über den Verbrauch informieren. Ab 2027 fällt diese Einschränkung weg – die Pflicht gilt flächendeckend in Deutschland, weil bis zum 31. Dezember 2026 ohnehin alle Heizkosten- und Warmwasserzähler auf Fernablesung umgerüstet sein müssen. Wer die Umrüstung verschleppt, gerät doppelt in Verzug: Erst die technische Frist, dann die Informationspflicht gegenüber dem Mieter.

Bei der CO2-Kostenteilung greift ab 2023 das 10-Stufen-Modell des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG): Je schlechter die energetische Bilanz des Gebäudes, desto höher der Anteil, den der Vermieter an der CO2-Abgabe trägt. Unter 12 kg CO2 pro Quadratmeter zahlt der Mieter die volle Abgabe, ab 52 kg CO2 pro Quadratmeter trägt der Vermieter 95 Prozent. Der CO2-Preiskorridor liegt 2026 bei 55 bis 65 Euro pro Tonne, mit einem späteren Festpreis von 68 Euro – die absoluten Beträge steigen also weiter, und Fehler in der Aufteilung wirken sich zunehmend stärker aus.

Beide Pflichten sind bundesweit gültig und unabhängig von einer möglichen Mietrechtsreform (Mietrechtspaket II), über die der Bundesjustizminister Anfang 2026 informiert hat und die frühestens im Herbst 2026 oder 2027 in Kraft treten könnte. Sie sollten daher schon jetzt fest im eigenen Fristenplan verankert werden, unabhängig davon, was sich sonst im deutschen Mietrecht noch ändert.

Das unterschätzte Haftungsrisiko: Rauchwarnmelder und Legionellenprüfung

Während UVI und CO2-Kostenteilung neue Pflichten sind, zählen Rauchwarnmelder- und Legionellenprüfung zu den ältesten Vermieterpflichten überhaupt – und werden trotzdem regelmäßig vergessen, weil sie nicht jährlich neu im Gespräch sind.

Rauchwarnmelder: die Wartungspflicht bleibt beim Vermieter

Die Wartungsverpflichtung für Rauchwarnmelder liegt zivil- und strafrechtlich grundsätzlich beim Eigentümer beziehungsweise Vermieter – auch dann, wenn eine Landesbauordnung die Wartung formal dem Mieter zuweist. Solche landesrechtlichen Regelungen ändern nichts an der bundesrechtlichen Haftung nach BGB, weil die Länder das Miet- und Haftungsrecht nicht abändern dürfen. Kommt es im Brandfall zu einem Personenschaden und war der Rauchwarnmelder wegen unterlassener Wartung nicht funktionstüchtig, ermitteln die Behörden gegen den Vermieter – im schlimmsten Fall wegen fahrlässiger Körperverletzung oder Tötung. Zusätzlich kann eine Gebäudeversicherung die Leistung kürzen, wenn das Fehlen der Wartung als grobe Fahrlässigkeit gewertet wird.

Legionellenprüfung: alle drei Jahre, unaufgefordert

Bei Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen, zentraler Trinkwassererwärmung und mehr als 400 Litern Speichervolumen beziehungsweise mehr als drei Litern Leitungsinhalt zwischen Trinkwassererwärmer und letzter Entnahmestelle ist die Legionellenprüfung nach §14b Absatz 4 Trinkwasserverordnung mindestens alle drei Jahre vorzunehmen – und zwar unaufgefordert, nicht erst auf Anfrage des Gesundheitsamts. Seit 2023 gilt ein maximal zulässiger Messwert von 99 KBE pro 100 ml. Wer die Prüfung versäumt, riskiert Bußgelder bis zu 25.000 Euro; kommt es zu einer nachgewiesenen gesundheitlichen Schädigung von Mietern, kann zusätzlich das Infektionsschutzgesetz greifen, mit Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren.

Beide Pflichten haben eines gemeinsam: Ohne lückenlose Dokumentation lässt sich im Streit- oder Schadensfall kaum nachweisen, dass fristgerecht geprüft wurde. Vermieter, die ihre Immobilienverwaltung professionalisieren möchten, finden bei mHomes' Immobilienoptimierung Unterstützung bei genau dieser Art von Compliance-Dokumentation.

Die Frist, die Sie schon kennen

Neben UVI, CO2-Kostenteilung und den Prüfpflichten läuft parallel die bekannteste Frist des Jahres: Die Nebenkostenabrechnung für 2025 muss Mietern spätestens bis zum 31. Dezember 2026 zugehen (§556 Absatz 3 BGB) – sonst verlieren Vermieter den Anspruch auf Nachforderungen. Da mHomes dazu bereits eine vollständige Checkliste veröffentlicht hat, gehen wir hier nicht erneut in die Tiefe. Alle Pflichtinhalte, umlagefähigen Kosten und häufigen Fehler finden Sie im Artikel Nebenkostenabrechnung 2025: Checkliste & Frist für Vermieter in München.

Die Kehrseite: verpasste Chancen in der Münchner Vermietungssaison

So sehr Compliance-Fristen im Vordergrund stehen – München bietet 2026/27 auch handfeste Vermietungschancen, die Vermieter mit möbliertem Wohnraum regelmäßig übersehen, weil sie nicht im Fristenkalender, sondern im Veranstaltungskalender stehen. Das Oktoberfest läuft vom 19. September bis 4. Oktober 2026 und treibt die Nachfrage nach kurzfristig möbliertem Wohnraum in ganz München nach oben. Nur wenige Tage später findet vom 5. bis 7. Oktober 2026 die EXPO REAL statt, eine der größten Immobilienmessen Europas – mit internationalen Gästen, die gezielt nach möblierten Unterkünften in Messenähe suchen. Wer diese Zeitfenster nicht kennt oder zu spät reagiert, lässt planbare Zusatzeinnahmen ungenutzt liegen, während der Fokus meist ausschließlich auf gesetzlichen Pflichten liegt.

Alle Fristen an einem Ort – der Vermieter-Kalender 2026/27

UVI-Pflicht, CO2-Kostenteilung, Legionellenprüfung, Nebenkostenabrechnung, Grundsteuertermine und Münchner Events wie Oktoberfest oder EXPO REAL – das sind sechs unterschiedliche Fristenquellen, die ein Vermieter parallel im Blick behalten müsste. Damit das nicht an einer vergessenen Kalendereintragung scheitert, hat mHomes daraus einen einzigen, kostenlosen Kalender gemacht: den Vermieter-Kalender 2026/27.

Der Kalender bündelt 52 Termine für Vermieter in München in sechs Kategorien: Ausschlussfristen (inklusive Nebenkostenabrechnung 2025 und CO2-Kostenteilung), Grundsteuer- und Finanztermine, monatliche Pflichten (inklusive der monatlichen UVI ab Januar 2027), Münchner Events wie Oktoberfest, Tollwood und EXPO REAL, relevante Messen wie BAU 2027 und MIM München, sowie Compliance-Dokumente wie Energieausweis-Ablaufdaten, Rauchwarnmelder-Jahresprüfung und Legionellenprüfung. Einmal importiert, erscheinen alle Termine automatisch im eigenen Handy-Kalender – mit Erinnerungen bis zu zwei Wochen vorher.

Häufig gestellte Fragen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen empfehlen wir die Konsultation eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts. Alle Angaben beziehen sich auf die aktuelle Rechtslage in Deutschland und Bayern (Stand: August 2026).