Was Vermieter 2026 über KfW-Förderung wissen müssen
Vermieter in München können 2026 über das KfW-Programm 261 (BEG Wohngebäude Kredit) bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit als zinsgünstiges Darlehen beantragen — inklusive eines Tilgungszuschusses von bis zu 45 Prozent, der nicht zurückgezahlt werden muss. Ergänzend bietet die BAFA für den Heizungstausch Zuschusse von bis zu 70 Prozent je Einheit, und die Stadt München stockt Bundesförderungen mit eigenen FES-Mitteln weiter auf. Entscheidend: Der Antrag muss vor Auftragsvergabe gestellt werden — wer zuerst mit dem Handwerker unterschreibt, verliert den gesamten Förderanspruch.
Das KfW-Programm 261 steht ausdrücklich auch Vermietern offen — nicht nur Selbstnutzern. Für Eigentümer von Mietobjekten in Bayern, die vor 1990 gebaut wurden und noch keine umfassende energetische Sanierung erfahren haben, ist der Herbst 2026 ein strategisch günstiger Moment: Die Handwerkerkapazitäten sind seit 2024 zugänglicher geworden, die Förderbedingungen stabil — und der Münchner Mietmarkt mit einer Leerstandsquote von nur 0,2 Prozent sorgt dafür, dass sanierte Wohnungen nahezu unmittelbar nach Fertigstellung vermietet sind (Quelle: Statista/Marktbericht München 2026).
Dieser Artikel erklärt, welche Programme konkret für Ihr Mietobjekt in München gelten, wie die Förderbeträge berechnet werden, was der Unterschied zwischen KfW 261 und BAFA ist — und wie Sie die Förderung Schritt für Schritt beantragen. Der Leitfaden zu Vermieterpflichten in München enthält zudem eine Übersicht der energetischen Anforderungen, die ab 2027 gelten und die Sanierung heute wirtschaftlich sinnvoll machen.
Überblick: Die wichtigsten Förderprogramme für Mietobjekte
Die Bundesregierung hat die Gebäudeenergieförderung für 2026 in drei Hauptsäulen strukturiert, die für Vermieter in Deutschland — und speziell in Bayern — parallel nutzbar sind. Hinzu kommen Landesmittel und das Münchener Stadtförderprogramm FES als lokale Aufstockung.
| Programm | Art der Förderung | Max. Förderung je WE | Wofür? |
|---|---|---|---|
| KfW 261 | Kredit + Tilgungszuschuss | bis € 150.000 + 45 % TZ | Komplettsanierung Effizienzhaus |
| BAFA (BEG EM) | Direktzuschuss | bis € 42.000 | Heizungstausch (Wärmepumpe, Biomasse, Solar) |
| KfW 270 | Kredit | Projektabhängig | Erneuerbare Energien (PV, Wärmepumpe) |
| München FES | Zuschuss (kommunal) | Modulabhängig | Aufstockung Bundesförderung, Klimaneutral |
Ein Vermieter in München kann mit dem KfW-Kredit 261 bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit zu Vorzugszinsen erhalten — ergänzt durch einen nicht rückzahlbaren Tilgungszuschuss von bis zu 45 Prozent. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten summiert sich das auf bis zu 405.000 Euro reinen Zuschuss — ohne Rückzahlungspflicht.
Wichtig für die Planung: KfW 261 und die BAFA-Förderung decken unterschiedliche Maßnahmen ab und können für dasselbe Objekt parallel beantragt werden, solange sie nicht dieselbe Maßnahme fördern. Ein Vermieter, der sowohl sein Gebäude auf Effizienzhaus 55 saniert (KfW 261) als auch die alte &Olfsheizung gegen eine Wärmepumpe tauscht (BAFA), kann beide Programme gleichzeitig nutzen.
KfW 261 im Detail — Tilgungszuschuss, Konditionen, Rechenbeispiel
Das KfW-Programm 261, offiziell „BEG Wohngebäude Kredit Effizienzhaus“, ist das zentrale Instrument für Vermieter, die ihr Mietobjekt umfassend energetisch sanieren wollen. Der Kredit läuft über die Hausbank des Eigentümers — die KfW stellt das Geld der Bank zur Verfügung, und die Bank leitet es weiter. Der Vorteil für Vermieter liegt in zwei kombinierten Elementen: einem zinsgünstigen Kredit und einem Tilgungszuschuss, der direkt von der Kreditsumme abgezogen wird und nicht zurückgezahlt werden muss.
Die Effizienzhaus-Stufen und ihre Tilgungszuschusse
| Effizienzhaus-Standard | Tilgungszuschuss | Max. Zuschuss je WE (bei € 150.000) |
|---|---|---|
| EH 40 EE (höchster Standard) | 45 % | € 67.500 |
| EH 40 | 35 % | € 52.500 |
| EH 55 EE | 25 % | € 37.500 |
| EH 55 | 20 % | € 30.000 |
| EH 70 | 10 % | € 15.000 |
| EH 85 | 5 % | € 7.500 |
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten in München
Ausgangslage: Ein Vermieter besitzt ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren in München-Schwabing mit 6 Wohneinheiten zu je ca. 75 m². Das Gebäude soll auf Effizienzhaus 55 EE saniert werden — Fassadenndämmung, neue Fenster, Luft-Wärmepumpe, Belüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| KfW-Kredit (6 WE × € 150.000) | € 900.000 | Maximal beantragbarer Betrag |
| Tilgungszuschuss EH 55 EE (25 %) | −€ 225.000 | Nicht rückzahlbar — wird sofort vom Kredit abgezogen |
| Tatsächlich rückzuzahlender Kredit | € 675.000 | Zu aktuellen KfW-Vorzugszinsen |
| Zusätzlich BAFA (Heizungstausch, 6 WE × bis € 42.000) | bis € 252.000 | Separater Direktzuschuss für die Wärmepumpe |
| Gesamtförderung (TZ + BAFA) | bis € 477.000 | Ohne Rückzahlungspflicht |
Die tatsächlichen Sanierungskosten für ein solches Objekt liegen je nach Ausgangszustand zwischen 800 und 1.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei 6 WE × 75 m² = 450 m² entspricht das einem Investitionsvolumen von ca. 360.000 bis 720.000 Euro. Die Förderung kann damit 40 bis 65 Prozent der Gesamtinvestition abdecken — abhängig vom angestrebten Standard und dem Heizungssystem.
BAFA-Heizungstausch — bis zu 70 % Zuschuss für Vermieter
Während KfW 261 die Komplettsanierung finanziert, ist die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen (BEG EM) das richtige Instrument, wenn der primäre Handlungsbedarf beim Heizsystem liegt. Der Heizungstausch — also der Ersatz einer fossil betriebenen Anlage durch eine Wärmepumpe, Biomasseheizung oder Solarthermie — wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) direkt bezuschusst.
Die Förderquote setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen:
- Basissatz: 30 Prozent für alle Förderberechtigten
- Klimageschwindigkeitsbonus: +20 Prozent, wenn eine funktionierende Öheizung oder Gasheizung frühzeitig ersetzt wird
- Effizienzbonus: +5 Prozent für besonders effiziente Wärmepumpen
Für Vermieter, die eine funktionierende Heizungsanlage ausbauen und durch eine Wärmepumpe ersetzen, ist damit eine Förderquote von bis zu 55 Prozent erreichbar — bei sehr effizienten Systemen bis zu 60 Prozent. Der Einkommensbonus (+30 Prozent) gilt hingegen nur für selbstnutzende Eigentümer mit einem Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro jährlich und ist für Vermieter in der Regel nicht anwendbar.
Die Förderhöchstgrenze liegt bei 42.000 Euro pro Wohneinheit für Einfamilienhäuser und wird bei Mehrfamilienhäusern entsprechend der Anzahl der Wohneinheiten gestaffelt. Antrag und Nachweis erfolgen direkt über das BAFA-Portal — unabhängig von der KfW. (Quelle: BAFA.de, Stand September 2026)
Frist beachten: Auch bei der BAFA-Förderung gilt das Prinzip „Antrag vor Beauftragung“. Der Antrag muss vor Abschluss des Lieferungs- oder Leistungsvertrags mit dem Handwerker gestellt werden. Eine unverbindliche Anfrage oder Planung gilt nicht als Projektbeginn und kann vorab erfolgen.
Die Münchner FES-Sonderförderung — der lokale Bonus für Bayern
Als eine der wenigen deutschen Großstädte stockt die Landeshauptstadt München die Bundesförderung mit eigenen kommunalen Mitteln auf. Das Förderprogramm Klimaneutrales Gebäude (FKG München 2026) umfasst sieben Module und richtet sich ausdrücklich auch an Vermieter und Eigentümergemeinschaften in Bayern.
Die FES-Förderung läuft parallel zur KfW- und BAFA-Förderung und ist eine Aufstockung, keine Alternative. Das bedeutet: Wer bereits einen KfW-261-Kredit hat, kann zusätzlich FES-Mittel beantragen, sofern die Maßnahmen in den Anwendungsbereich der Stadtförderung fallen. Besonders relevant für Vermieter in München sind die Module für Heizsystemoptimierung, Fassadenndämmung und gebäudetechnische Anlagen.
Informationen und aktuelle Konditionen der FES-München-Förderung finden sich auf der Website der Landeshauptstadt München (muenchen.de) unter dem Stichwort „Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude“. (Quelle: EMA Energiewelt, FKG München 2026)
München ist damit ein Sonderfall im deutschen Vergleich: Eigentümer in der bayerischen Landeshauptstadt können aus drei Fördertopfen gleichzeitig schöpfen — Bund (KfW/BAFA), Freistaat Bayern und Stadt München — was die effektive Förderquote deutlich über den Bundesdurchschnitt hebt.
Modernisierungsumlage: Darf ich nach der Sanierung die Miete erhöhen?
Eine der wichtigsten Fragen für Vermieter in Deutschland nach einer energetischen Sanierung: Darf ich die gestiegene Investition auf die Miete umlegen? Die Antwort lautet ja — unter bestimmten Voraussetzungen.
Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Das entspricht einer monatlichen Erhöhung von rund 0,67 Prozent der Sanierungskosten je Wohneinheit. Ein Beispiel: Wenn auf eine 75-m²-Wohnung Sanierungskosten von 80.000 Euro entfallen, darf die Jahresmiete um bis zu 6.400 Euro erhöht werden — also rund 533 Euro pro Monat mehr.
Was Vermieter in München beachten müssen
In München als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt in Bayern gelten besondere Kappungsgrenzen: Innerhalb von drei Jahren darf die Gesamtmiete um maximal 15 Prozent steigen, auch wenn die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB rechnerisch mehr erlauben würde. Mieter müssen zudem spätestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich über Art, Umfang, voraussichtliche Kosten und geplante Mietserhöhung informiert werden — andernfalls ist die Erhöhung nicht wirksam.
Entscheidend: Von den Modernisierungskosten, die als Grundlage der Umlage herangezogen werden, müssen die KfW-Tilgungszuschusse und BAFA-Zuschusse abgezogen werden. Nur die tatsächlich selbst getragenen Kosten nach Förderabzug bilden die Berechnungsgrundlage gemäß § 559 BGB. Das schmälert zwar die mögliche Umlage — aber nicht den wirtschaftlichen Vorteil der Förderung, da dieser direkt als Zuschuss vereinnahmt wird. Eine detaillierte Übersicht aller Vermieter-Pflichten rund um Modernisierungen und Modernisierungsankündigungen findet sich im Vermieter-Pflichten-Ratgeber für München.
Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Förderung als Vermieter
Der Antragsprozess für KfW 261 läuft nicht direkt bei der KfW, sondern über die Hausbank. Das ist ein häufiger Irrtum, der zu Verzögerungen führt. Die nachfolgende Abfolge gilt für KfW 261 — die BAFA-Förderung wird direkt über das BAFA-Onlineportal beantragt, aber die zeitliche Logik (Antrag vor Beauftragung) ist identisch.
- Energieeffizienz-Experten beauftragen: Vor jedem anderen Schritt muss ein Energieeffizienz-Experte (EEE) aus der dena-Expertenliste (energie-effizienz-experten.de) beauftragt werden. Der Experte bewertet den Ist-Zustand Ihres Gebäudes, definiert den angestrebten Effizienzhaus-Standard und erstellt den Sanierungsplan.
- Angebot bei der Hausbank einholen: Mit dem Sanierungsplan und der Bestätigung des EEE gehen Sie zu Ihrer Hausbank und beantragen den KfW-261-Kredit. Die Bank stellt den Antrag bei der KfW.
- Förderzusage abwarten: Erst nach Eingang der Förderzusage (schriftlich von der KfW über Ihre Bank) dürfen Liefer- und Leistungsverträge mit Handwerkern abgeschlossen werden. Kein einziger Auftrag vorher.
- Sanierung durchführen: Die Arbeiten werden gemäß dem genehmigten Sanierungsplan durchgeführt. Während der Bauphase begleitet der EEE das Vorhaben und prüft die fachgerechte Umsetzung.
- Fertigstellungsbestätigung einreichen: Nach Abschluss der Arbeiten stellt der EEE eine Fertigstellungsbestätigung aus, die bei der Bank eingereicht wird. Erst dann wird der Tilgungszuschuss von der Kreditsumme abgezogen und der Restbetrag zurückgezahlt.
Die Kosten für den Energieeffizienz-Experten sind selbst teilweise förderfähig: Bis zu 50 Prozent der Beratungskosten können über das BEG-Programm zurückgeholt werden. Die Gesamtdauer des Prozesses von der Erstberatung bis zur Förderzusage beträgt erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen. Planen Sie diese Zeit in Ihre Projektplanung ein — gerade bei Sanierungsarbeiten, die vor dem Winter abgeschlossen sein sollen.
Jetzt Förderung sichern — mHomes begleitet Ihr Sanierungsprojekt
Eine erfolgreiche energetische Sanierung eines Mietobjekts in München erfordert mehr als nur den Antrag bei der KfW. Sie braucht ein abgestimmtes Konzept, das die Förderprogramme optimal kombiniert, die Mieter rechtzeitig informiert und die Wohnungen nach der Sanierung bestmöglich vermarktet. mHomes unterstützt Vermieter in München bei der gesamten Prozesskette — von der Immobilienoptimierung und Förderplanung bis zur Möblierung und langfristigen Verwaltung sanierter Einheiten.
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Wir helfen Vermietern in München und Bayern dabei, das optimale Förderprogramm für ihr Objekt zu identifizieren, den Antragsprozess vorzubereiten und die Sanierung im Anschluss optimal zu vermarkten.
Unser Service umfasst: Fördercheck (KfW 261, BAFA, FES München), Vorbereitung der Unterlagen, Koordination mit dem Energieeffizienz-Experten und Vermarktungs- und Verwaltungskonzept für die sanierten Einheiten.
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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine energie-, steuer- oder rechtliche Fachberatung. Förderkonditionen ändern sich regelmäßig — alle Angaben zum Stand September 2026 sollten vor Antragstellung anhand aktueller Programminformationen bei KfW und BAFA geprüft werden.