Gewerbe zu Wohnen: Was kommt nach dem Umbau? Von der fertigen Wohnung zur erfolgreichen Vermietung

Die Umwandlung ist fertig – das Projekt noch nicht

Aus einer leerstehenden Gewerbefläche ist eine neue Wohnung geworden. Die Nutzungsänderung ist abgeschlossen, der Umbau ist geschafft – und trotzdem ist das Projekt noch nicht ganz fertig. Denn spätestens jetzt stellt sich die nächste Frage:

Wie wird aus dem neu geschaffenen Wohnraum eine erfolgreich vermietete Immobilie?

Bei einer Gewerbe-zu-Wohnen-Umwandlung endet die Entwicklung deshalb nicht mit der Fertigstellung. Grundriss, Ausstattung, Möblierung, Vermarktung und Vermietungsstrategie entscheiden mit darüber, wie das neue Wohnobjekt am Markt positioniert wird. Gerade in München kann diese letzte Phase einen erheblichen Unterschied machen.

Dieser Artikel behandelt bewusst die Phase nach der Umwandlung. Zur Machbarkeit lesen Sie Büro in Wohnraum umwandeln in München, zu Kosten und Förderung Büro zu Wohnraum: Kosten & Förderung.

1. Nach dem Umbau beginnt die Vermietungsstrategie

Eine neu geschaffene Wohnung sollte nicht automatisch genauso vermarktet werden wie jede andere Bestandswohnung. Durch die Umwandlung kann ein Objekt Eigenschaften haben, die bei klassischen Wohnungen weniger typisch sind – beispielsweise eine ungewöhnliche Raumaufteilung, großzügige Grundrisse, eine ehemalige Gewerbelage oder eine besondere Ausstattung.

Deshalb sollte zunächst geklärt werden: Welche Art von Mieter passt zu dieser Wohnung? Mögliche Zielgruppen können beispielsweise sein:

• Berufstätige und Pendler
• Paare
• internationale Fachkräfte
• Studierende und Young Professionals
• Unternehmen, die Wohnraum für Mitarbeiter suchen
• Mieter auf Zeit
• klassische Langzeitmieter

Die Zielgruppe beeinflusst anschließend viele weitere Entscheidungen – von der Möblierung über die Ausstattung bis zur Vermarktung.

2. Nicht jede neu geschaffene Wohnung muss gleich vermietet werden

Eine der wichtigsten Entscheidungen nach der Fertigstellung ist das Vermietungsmodell. Je nach Immobilie können unterschiedliche Strategien sinnvoll sein.

Das passende Vermietungsmodell sollte deshalb bereits bei der Entwicklung des Wohnraums mitgedacht werden.

3. Die Einrichtung sollte zur neuen Wohnung passen

Eine Gewerbefläche wurde ursprünglich für eine andere Nutzung konzipiert. Das kann nach der Umwandlung zu einer Chance werden. Statt zu versuchen, die neue Wohnung wie eine klassische Bestandswohnung aussehen zu lassen, kann das vorhandene Raumkonzept gezielt genutzt werden.

Großzügige ehemalige Büroflächen können beispielsweise offene Wohnbereiche ermöglichen. Große Fensterfronten können zum gestalterischen Schwerpunkt werden. Eine ungewöhnliche Raumhöhe oder besondere Gebäudestruktur kann der Wohnung einen eigenen Charakter geben.

Dabei sollte Design nicht nur dekorativ eingesetzt werden. Die Einrichtung sollte gleichzeitig:

• die Raumaufteilung unterstützen
• Stauraum schaffen
• die Zielgruppe ansprechen
• im Alltag funktionieren
• für die geplante Nutzung geeignet sein
• professionell fotografierbar sein

Gerade bei einer möblierten Vermietung wird das Interior damit zu einem Teil des Produkts. mHomes bietet nach eigenen Angaben neben der Conversion auch professionelle Möblierung und Ausstattung für Corporate Housing, Zeitwohnen und möblierte Vermietung an. Worauf es dabei ankommt, lesen Sie in Möblierte Wohnung in München einrichten und Wohnung möblieren: 8 Fehler.

4. Aus einer Gewerbefläche muss auch visuell eine Wohnung werden

Ein ehemaliges Büro kann technisch bereits vollständig umgebaut sein und auf Fotos trotzdem noch wie ein Büro wirken. Das ist ein Vermarktungsproblem. Leere Räume, sichtbare Installationen, ungeeignete Beleuchtung oder eine unpersönliche Möblierung können dazu führen, dass die tatsächliche Qualität der Wohnung online nicht richtig vermittelt wird.

Deshalb sollte vor dem Vermarktungsstart geprüft werden:

• Wie wirkt der erste Eindruck?
• Welche Räume sollten besonders hervorgehoben werden?
• Welche Funktionen sind auf den Fotos sofort verständlich?
• Ist die Wohnung vollständig eingerichtet?
• Ist die Beleuchtung für die Aufnahmen geeignet?
• Sind Grundriss und Wohnfläche verständlich dargestellt?

5. Der Grundriss sollte Teil des Verkaufsarguments werden

Bei einer neu entstandenen Wohnung ist der Grundriss besonders wichtig. Interessenten kennen die Immobilie nicht aus jahrelanger Nutzung. Sie müssen anhand von Fotos, Grundriss und Beschreibung schnell verstehen, wie die Wohnung funktioniert.

Deshalb sollte ein Exposé nicht nur Quadratmeter und Zimmeranzahl nennen. Es sollte erklären, was diese Wohnung besonders macht. Beispielsweise ist

„Großzügiger Wohn- und Essbereich mit separatem Arbeitsplatz“

für einen Interessenten konkreter als „3-Zimmer-Wohnung, 82 m²“. Bei ungewöhnlichen Grundrissen ist eine klare Kommunikation besonders wichtig.

6. Die Vermarktung beginnt nicht mit dem Inserat

Bevor die Wohnung auf den Markt kommt, sollten alle relevanten Unterlagen und Informationen vorbereitet sein. Dazu gehören – je nach Objekt und Vermietungsmodell – beispielsweise:

• Wohnflächenangaben
• Grundriss
• Energieinformationen
• Ausstattungsliste
• Mietkonditionen
• Fotos
• gegebenenfalls Möblierungsinventar
• Informationen zur Lage
• relevante Genehmigungs- und Objektunterlagen

Gerade bei einer umgewandelten Gewerbefläche sollte die Dokumentation sauber und nachvollziehbar sein. Denn für den Interessenten ist die Wohnung neu – und für den Eigentümer ist sie das Ergebnis eines komplexen Entwicklungsprozesses.

7. Die richtige Zielgruppe verändert die Vermarktung

Ein ehemaliges Büro, das zu einer hochwertigen Zwei-Zimmer-Wohnung umgebaut wurde, kann beispielsweise anders positioniert werden als eine große Wohnung für eine Familie. Bei einer möblierten Wohnung für Berufstätige können andere Informationen relevant sein als bei einer klassischen Familienwohnung.

Für die Vermarktung bedeutet das: Nicht möglichst viele Menschen ansprechen – sondern die richtigen. Die Sprache des Exposés, die Auswahl der Fotos, die Darstellung der Ausstattung und sogar die Wahl der Vermarktungskanäle sollten zur definierten Zielgruppe passen.

8. Auch die Mieterauswahl gehört zur Strategie

Wenn die ersten Interessenten auf die Wohnung aufmerksam werden, beginnt der nächste Prozess. Gerade bei neu entwickeltem Wohnraum sollte die Mieterauswahl strukturiert erfolgen. Dabei können beispielsweise folgende Punkte relevant sein:

• Vollständigkeit der Unterlagen
• Bonität
• Einkommenssituation
• gewünschte Mietdauer
• Haushaltsgröße
• geplante Nutzung der Wohnung

Dabei sollten selbstverständlich die geltenden rechtlichen Vorgaben zur Vermietung und zum Datenschutz berücksichtigt werden. Eine strukturierte Auswahl reduziert nicht nur organisatorischen Aufwand. Sie kann auch dazu beitragen, den Vermietungsprozess professionell und nachvollziehbar zu gestalten.

9. Übergabe und Inventar nicht unterschätzen

Bei einer neu umgebauten und insbesondere bei einer möblierten Wohnung sollte die Übergabe sorgfältig vorbereitet werden. Vor dem Einzug empfiehlt sich eine vollständige Dokumentation des Zustands. Bei möblierten Wohnungen kann zusätzlich ein Inventarverzeichnis sinnvoll sein. Dokumentiert werden können beispielsweise:

• Möbel
• Elektrogeräte
• Leuchten
• Küchenzubehör
• vorhandene Gebrauchsspuren
• Zählerstände
• Schlüssel

Je strukturierter die Dokumentation, desto einfacher ist später die Verwaltung. Das gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung nicht nur einmalig vermietet, sondern über viele Jahre bewirtschaftet werden soll.

10. Die Immobilie braucht auch nach der Vermietung ein Konzept

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags endet die Arbeit des Eigentümers nicht. Nach dem Umbau entstehen neue laufende Aufgaben:

• Kommunikation mit Mietern
• Betriebskosten
• Instandhaltung
• Reparaturen
• Nachbeschaffung bei möblierten Wohnungen
• Mieterwechsel
• Neuvermietung
• Dokumentation

Bei einem einzelnen Objekt können Eigentümer vieles selbst übernehmen. Bei mehreren Wohnungen oder einem größeren Portfolio kann eine professionelle Verwaltung sinnvoll werden.

11. Der gesamte Prozess sollte von Anfang an zusammen gedacht werden

Ein häufiger Fehler ist die Trennung der einzelnen Projektphasen:

Effizienter kann es sein, die späteren Schritte bereits während der Entwicklung mitzudenken:

Denn Entscheidungen aus der Planungsphase wirken sich später auf die Vermietung aus:

• Ein zusätzlicher Stauraum kann die Alltagstauglichkeit verbessern.
• Eine andere Grundrissaufteilung kann die Zielgruppe erweitern.
• Eine gut positionierte Küche kann die Möblierung erleichtern.
• Eine flexible Wohnzone kann für mehrere Vermietungsmodelle funktionieren.

Die spätere Vermietung sollte deshalb nicht erst nach dem Umbau beginnen – sie sollte bereits bei der Entwicklung berücksichtigt werden.

Von der Gewerbefläche zur vermieteten Wohnung: Die letzte Meile

Die Umwandlung selbst ist nur ein Teil des Projekts. Damit aus einer ehemaligen Gewerbefläche ein erfolgreiches Wohnobjekt wird, müssen mehrere Ebenen zusammenspielen:

Wer diese Schritte getrennt voneinander betrachtet, verschenkt möglicherweise Potenzial. Wer sie als zusammenhängenden Prozess plant, kann die neu geschaffene Wohnung konsequenter auf ihre spätere Nutzung ausrichten.

Fazit: Mit dem Umbau ist das Projekt noch nicht abgeschlossen

Eine Gewerbefläche in Wohnraum umzuwandeln, ist ein anspruchsvolles Entwicklungsprojekt. Doch auch nach Genehmigung und Bauabschluss entscheidet sich noch viel:

• Wie wird die Wohnung positioniert?
• Wie wird sie ausgestattet?
• Welche Zielgruppe soll sie ansprechen?
• Wie wird sie vermarktet?
• Und wer übernimmt die laufende Verwaltung?

Eine erfolgreiche Conversion endet deshalb nicht mit der Fertigstellung. Sie endet dort, wo aus der ehemaligen Gewerbefläche ein funktionierendes, vermietetes und langfristig bewirtschaftetes Wohnobjekt geworden ist.

Häufig gestellte Fragen

Quellen: mHomes — „Gewerbe zu Wohnen / mHomes Conversion“, Leistungsumfang von Machbarkeitsprüfung bis Vermarktung und Verwaltung · mHomes Blog — Beiträge zu Büro-zu-Wohnraum sowie Kosten und Förderung
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder baurechtliche Beratung.