Das Wichtigste vorab — die kurze Antwort für Eigentümer

Die Umbaukosten für eine Büro-zu-Wohnraum-Konversion in München liegen je nach baulichem Ausgangszustand bei 800 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche — zusätzlich fallen Planungs- und Genehmigungskosten von 3.000 bis 8.000 Euro je Projekt an. Das KfW-Programm 266 „Gewerbe zu Wohnen“ (Start: Juli 2026) übernimmt bis zu 30 Prozent von maximal 100.000 Euro förderfähiger Umbaukosten pro Wohneinheit, also bis zu 30.000 Euro je neu geschaffener Wohnung. Darüber hinaus erlaubt § 7b EStG eine Sonderabschreibung von bis zu 20 Prozent der Herstellungskosten über vier Jahre — ein Vorteil, der den Investitionsplan je nach persönlichem Steuersatz erheblich verbessern kann.

Dieser Artikel liefert die konkreten Zahlen, die der allgemeine Leitfaden zur Büro-zu-Wohnraum-Umwandlung in München bewusst offengelassen hat: reale Kostenbandbreiten nach Kategorie, den vollständigen Rechenweg für KfW 266, ein Praxisbeispiel für § 7b EStG mit konkreten Zahlen sowie alles, was Sie über die neue Münchner Umbauagentur wissen müssen.

Warum jetzt? Münchens Leerstandsproblem und drei neue Instrumente 2026

In München stehen aktuell rund 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer — Tendenz steigend, denn allein 2026 werden weitere rund 264.000 m² neue Büros fertiggestellt, von denen bereits 66 Prozent vorvermietet sind. Das bedeutet: Der Wettbewerb um gewerbliche Mieter verschärft sich, während der Wohnraummarkt in Bayern nach wie vor angespannt bleibt. Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen in München liegt bei 0,3 Prozent — ein historisches Tief. (Quellen: CBRE München Büromarkt Q2 2026; Savills München Q1 2026; immowelt.de September 2026)

In München stehen aktuell rund 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Der Stadtrat hat 2026 eine eigene Umbauagentur gegründet, die Eigentümer kostenlos bei der Konversion berät — und der Bund zahlt bis zu 30.000 Euro Zuschuss je neuer Wohneinheit über KfW 266.

Für Eigentümer mit leer stehenden oder schwer vermietbaren Büroflächen sind 2026 drei Instrumente gleichzeitig neu verfügbar: KfW 266 als direkter Baukostenzuschuss, § 7b EStG als steuerliche Sonderabschreibung auf Herstellungskosten und die neue Münchner Umbauagentur als kostenloser Beratungsdienst der Stadt. Diese Kombination hat es in dieser Form bisher nicht gegeben.

Die Kostenkategorien im Überblick — was auf Eigentümer wirklich zukommt

Wer eine Büro-zu-Wohnraum-Umwandlung plant, muss vier Kostenblöcke separat kalkulieren. Sie folgen unterschiedlichen Förderlogiken und sollten nicht vermischt werden.

Planung und Genehmigung

Jede Nutzungsänderung von Büro zu Wohnen muss baurechtlich geprüft werden. Architekten-, Statik-, Brandschutz- und Energieberatungsleistungen sowie Behördengebühren entstehen, bevor der erste Stein bewegt wird. Diese Kosten sind für KfW 266 nicht förderfähig, können aber vor der Förderzusage beauftragt werden, ohne den Förderanspruch zu verlieren.

Bauliche Umbaukosten

Das ist der größte Kostenblock — und genau jener, den KfW 266 fördert. Gemeint sind Rückbau vorhandener Trennwände, neue Grundrisse und Raumaufteilungen, Einbau von Bädern und Küchen, Anpassung von Treppenhäusern und Rettungswegen, Brandschutzertertüchtigung sowie Elektro-, Wasser- und Abwasserinstallationen. Die Kostenbandbreite ist groß: Ein Objekt mit günstigem Grundriss, vorhandenen Leitungssträngen und guter Rettungswegesituation kommt deutlich günstiger davon als ein tief geschnittenes Gebäude in einer gewerblich geprägten Lage.

Energetische Maßnahmen (separat kalkulieren)

Fassadenndämmung, Fenstertausch, Heizungserneuerung und Belüftungsanlagen sind für KfW 266 nicht förderfähig. Sie müssen in einer separaten Kalkulation erfasst werden — und können je nach energetischem Ausgangszustand des Gebäudes erhebliche Summen erreichen. Für diese Kosten kann der KfW-Wohngebäude-Kredit 261 infrage kommen. Wichtig: KfW 266 setzt voraus, dass nach dem Umbau mindestens der Effizienzhaus-85-EE-Standard erreicht wird — der energetische Aufwand hierfrür fällt also in den Topf KfW 261, nicht 266.

Finanzierungs- und Nebenkosten

Kreditkosten, Versicherungen während der Bauzeit, Leerstandskosten im Übergang sowie Vermarktungskosten werden häufig unterkalkuliert. Erfahrene Investoren reservieren einen Risikopuffer von 10 bis 15 Prozent auf die geplante Bausumme für unvorhergesehene Bestandsprobleme wie belastete Baustoffe, statische Überraschungen oder veränderte Brandschutzanforderungen.

Kostenkategorie Erfahrungswerte KfW 266 förderfähig?
Planung & Genehmigung € 3.000 – 8.000 je Projekt Nein (aber vor Antrag erlaubt)
Bauliche Umbaukosten € 800 – 2.200 / m² Wohnfläche Ja — bis max. € 100.000 je WE
Energetische Maßnahmen Je nach Zustand € 15.000 – 80.000+ Nein (KfW 261 separat)
Finanzierung & Reserve 10 – 15 % der Bausumme Nein
Quellen: Baukostenplan.de, Immowelt Impuls, planecobuilding.de — Erfahrungswerte 2026; keine Kostengarantie.

KfW 266 als Kostensenker — was angerechnet wird und was nicht

Das KfW-Programm 266 „Gewerbe zu Wohnen“ ist seit Juli 2026 antragspflächtig und das erste Bundesförderprogramm, das ausschließlich auf Umbaukosten bei der Umnutzung heizter Nichtwohngebäude abzielt. Die Förderlogik ist einfach: 30 Prozent von maximal 100.000 Euro förderfähiger Umbaukosten je neuer Wohneinheit werden als Zuschuss ausgezahlt — ohne Rückzahlungspflicht.

Bei einem Projekt mit vier neuen Wohneinheiten können theoretisch bis zu 120.000 Euro Bundeszuschuss fließen, sofern alle Förderbedingungen erfüllt sind. Zentrale Voraussetzungen: Mindestens eine neue, abgeschlossene Wohneinheit muss entstehen, das Gebäude muss vor dem Umbau beheizt und nicht zu Wohnzwecken genutzt worden sein, und nach dem Umbau ist mindestens der Effizienzhaus-85-EE-Standard zu erreichen.

Reihenfolge ist entscheidend: Liefer- und Leistungsverträge dürfen erst nach der KfW-Förderzusage abgeschlossen werden. Ein vorzeitiger Baubeginn führt zum Verlust des gesamten Zuschusses. Planungs- und Beratungsleistungen gelten nicht als Projektbeginn und dürfen vorab beauftragt werden.

Für energetische Sanierungsmaßnahmen — die KfW 266 ausschließt — ist der KfW-Wohngebäude-Kredit 261 die naheliegende Ergänzung. Wie sich beide Programme im konkreten Projekt kombinieren lassen, sollte vor Antragstellung mit einem Energieeffizienz-Experten und der finanzierenden Bank abgeklärt werden.

Die § 7b-EStG-Sonderabschreibung — wie die Steuer die Rendite verbessert

Wer eine neue Mietwohnung herstellt — auch durch Umnutzung von Gewerbefflächen — kann unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch nehmen. Das Bundesfinanzministerium hat im Anwendungsschreiben vom Mai 2025 ausdrücklich bestätigt, dass Umnutzungen als Herstellung neuer Wohnungen im Sinne dieser Vorschrift anerkannt werden, sofern dabei eine neue, abgeschlossene Wohneinheit entsteht.

Wie die Sonderabschreibung funktioniert

Im Jahr der Fertigstellung und in den drei Folgejahren können jeweils bis zu 5 Prozent der förderfähigen Herstellungskosten zusätzlich zur regulären linearen AfA (2 Prozent jährlich nach § 7 Abs. 4 EStG) abgeschrieben werden. Insgesamt lässt sich so eine Sonderabschreibung von bis zu 20 Prozent über vier Jahre realisieren. Das Förderprogramm gilt für Bauanträge, die zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt werden.

Bedingungen, die erfüllt sein müssen

  • Die Wohnung muss im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden (10-Jahres-Vermietungspflicht).
  • Der Bauantrag muss zwischen 1. Januar 2023 und 30. September 2029 gestellt worden sein.
  • Die Kostenhöchstgrenze wird durch die Bemessungsgrundlage begrenzt — die konkrete Berechnung ist abhängig von der Wohnfläche und den tatsächlichen Herstellungskosten.
  • Bei späterem Verkauf während der 10-Jahres-Frist werden bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibungen in der Regel rückwirkend aberkannt.

Rechenbeispiel: 1 Wohnung, 80 m²

PositionBetragBemerkung
Herstellungskosten Umbau € 170.000 Bsp.: 80 m² bei ca. € 2.125/m²
Reguläre lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) € 3.400 / Jahr 2 % von € 170.000 — dauerhaft
Sonder-AfA (§ 7b EStG), 5 % p.a. € 8.500 / Jahr Jahr 1–4 nach Fertigstellung
Gesamt-AfA in den ersten 4 Jahren € 47.600 € 11.900 / Jahr (AfA + Sonder-AfA)
Steuerliche Entlastung bei 42 % Steuersatz ca. € 19.992 über 4 Jahre Nur auf den Sonder-AfA-Anteil (€ 34.000 × 42 %)
Planungsbeispiel ohne Gewähr. Steuerliche Auswirkungen sind immer von der individuellen Eigentümersituation abhängig. Vor Projektbeginn Steuerberatung einbeziehen. Quelle: § 7b EStG, BMF-Anwendungsschreiben 21.05.2025.

Der § 7b-Vorteil gilt zusätzlich zum KfW-266-Zuschuss — beide Instrumente können parallel genutzt werden, da sie auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen beruhen. Die Kombination macht Münchner Umnutzungsprojekte steuerlich attraktiver als vergleichbare Neubauvorhaben.

Die neue Münchner Umbauagentur — was Eigentümer jetzt wissen müssen

Im Jahr 2026 hat der Münchner Stadtrat einstimmig die Gründung einer Umbauagentur beschlossen — ein Novum in Bayern. Die Agentur ist mit zwölf Stellen ausgestattet und verfolgt ein konkretes Ziel: Eigentümer leer stehender Bürogebäude in München kostenlos dabei zu beraten, wie ihre Flächen zu Wohnraum umgewandelt werden können. Oberbürgermeister Dominik Krause (Grüne) setzt damit ein zentrales Wahlkampfversprechen um.

Bis Ende 2026 sollen fünf Pilotprojekte aktiviert werden. Einer der inhaltlichen Schwerpunkte liegt auf dem sogenannten „Jungen Wohnen“ — also der Konversion von Büroflächen zu Wohnraum für Auszubildende, Studierende und Berufseinsteiger. In der zweiten Jahreshälfte 2026 wird der Stadtrat außerdem eine gesamtstädtische Münchner Umwandlungsstrategie verabschieden, die den langfristigen Rahmen für derartige Projekte definiert. (Quelle: muenchen.de Stadtportal 2026)

Was das für Eigentümer bedeutet

Wer eine leerstehende oder schwer vermietbare Bürofläche in München besitzt, hat seit 2026 einen direkten Ansprechpartner bei der Stadt. Die Umbauagentur kann bei der ersten Einschätzung helfen, mögliche Pilotprojekte identifizieren und Eigentümer mit den richtigen Stellen in der Bau- und Planungsverwaltung vernetzen — kostenlos und ohne Bindung. Informationen finden sich auf muenchen.de unter dem Stichwort „Bauturbo München“ sowie über die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München.

Die Umbauagentur ersetzt keine bau- oder steuerrechtliche Fachberatung. Sie ist ein erster, niedrigschwelliger Einstiegspunkt für Eigentümer, die prüfen möchten, ob ihr Objekt für eine Konversion prinzipiell geeignet ist.

Beispielkalkulation: 200 m² Bürofläche in München — was bleibt übrig?

Das folgende Planungsbeispiel illustriert die Größenordnungen für ein typisches mittleres Umwandlungsprojekt in München. Es ist kein Renditeversprechenn, sondern ein Orientierungsrahmen. Die tatsächlichen Kosten und Erträge hängen vom konkreten Objekt, der Lage, dem baulichen Zustand und der persönlichen Steuersituation ab.

Ausgangslage: 200 m² Bürofläche, mittlere Komplexität (gute Fensterläge, vorhandene Leitungsstränge, kein Denkmalschutz). Ziel: Zwei Wohnungen mit je ca. 80 m² Nettowohnfläche.

PositionBetragAnmerkung
Umbaukosten (baulich) € 280.000 200 m² × ca. € 1.400/m² (Mitte Bandbreite)
KfW-266-Zuschuss (2 WE) −€ 60.000 2 × € 30.000 (max. je WE bei € 100.000 förderf. Kosten)
Netto-Umbaukosten nach Förderung € 220.000
Energetische Maßnahmen (KfW 261) € 28.000 Separat beantragt, KfW-Kredit möglich
Planung, Statik, Genehmigung € 6.000 Erfahrungswert für überschaubares Projekt
Reserve (10 %) € 28.000 Für unvorhergesehene Bestandsprobleme
Gesamtinvestition (Umbau) € 282.000 Ohne Grundstück-/Gebäudewert
Nettokaltmiete (2 × 80 m² × € 18/m²) € 34.560 / Jahr Neubau/Konversion: Mietpreisbremse entfällt (§ 556f BGB)
Steuerliche Entlastung § 7b EStG (4 Jahre) ca. € 23.520 2 WE × € 8.500 Sonder-AfA × 4 × 35 % Steuersatz
Planungsbeispiel auf Basis von Erfahrungswerten 2026. Kein Renditeversprechen. Steuerliche Wirkung ist individuell und muss mit einem Steuerberater berechnet werden. Mietansatz ohne Gewähr; lokale Marktmieten können abweichen.

Was die Tabelle zeigt: Der KfW-266-Zuschuss reduziert die Umbauinvestition um rund 21 Prozent, bevor die steuerlichen Effekte hinzukommen. Für Eigentümer, die das Objekt bereits besitzen und keinen Kaufpreis einkalkulieren müssen, liegt die Bruttorendite auf die reine Umbauinvestition bei diesem Beispiel bei rund 12 Prozent — zuzüglich der steuerlichen Entlastung. Für Investoren, die das Objekt erst erwerben müssen, ist der Kaufpreis der entscheidende Faktor und die Renditerechnung sieht entsprechend anders aus.

Die Befreiung neu geschaffener Wohnungen von der Mietpreisbremse nach § 556f BGB ist bei Münchner Konversionsprojekten ein wesentlicher Faktor: Während bestehende Mietwohnungen in Bayern häufig an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden sind, kann für neu geschaffenen Wohnraum aus ehemaligen Gewerbeflächen die Marktmiete vereinbart werden — sofern die Voraussetzungen im konkreten Fall vorliegen und korrekt dokumentiert werden. Die rechtliche Prüfung dieser Frage ist vor der Erstvermietung obligatorisch.

Wie mHomes bei der Kalkulation und Umsetzung unterstützt

Eine erfolgreiche Konversion endet nicht mit dem Baugenehmigungsbescheid — sie beginnt dort. Nach der baurechtlichen und technischen Klärung müssen Wohnkonzept, Ausstattung, Vermietbarkeit und laufender Betrieb zusammenpassen. mHomes begleitet Eigentümer in München bei Immobilienoptimierungsprojekten von der ersten Potenzialeinschätzung bis zur langfristigen Verwaltung der entstandenen Wohnungen.

Kostenplanung für Ihr Konversionsprojekt anfragen

Wir begleiten Eigentümer bei der Potenzialanalyse, dem Wohn- und Vermietungskonzept, der Koordination mit Architekten und Fachplanern, der Möblierung und Interior-Konzeption sowie der Vermarktung und langfristigen Verwaltung der entstehenden Wohneinheiten.

Parallel helfen wir dabei, realistische Kostenbandbreiten für Ihr konkretes Objekt einzuschätzen und den Förderweg über KfW 266 und KfW 261 vorzubereiten.

Kostenlosen Potenzial-Check anfragen Allgemeiner Leitfaden zur Umwandlung

Häufig gestellte Fragen

Wie viel kostet die Umwandlung eines Büros in eine Wohnung in München?
Die Umbaukosten liegen je nach baulichem Ausgangszustand bei 800 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Zusätzlich fallen Planungs- und Genehmigungskosten von 3.000 bis 8.000 Euro je Projekt an. Energetische Maßnahmen wie Fassadenndämmung, Fenstertausch oder Heizungserneuerung sind separat zu kalkulieren und werden von KfW 266 nicht abgedeckt. Ein Risikopuffer von 10 bis 15 Prozent auf die Bausumme ist bei Bestandsumbauten empfehlenswert.
Welche Kosten werden durch die KfW-266-Förderung abgedeckt?
KfW 266 fördert ausschließlich die eigentlichen Umbaukosten — also Rückbau, Grundrissanpassungen, Einbau von Bädern und Küchen, Treppen und Zugänge sowie statische Maßnahmen. Energetische Sanierungsmaßnahmen wie Fassadenndämmung, Fenstertausch oder Heizungserneuerung sind ausgeschlossen und müssen über separate Programme wie KfW 261 finanziert werden. Der Zuschuss beträgt 30 Prozent von maximal 100.000 Euro förderfähiger Kosten je Wohneinheit.
Kann ich die § 7b-EStG-Sonderabschreibung bei einer Büro-zu-Wohnraum-Umwandlung nutzen?
Ja. Das Bundesfinanzministerium hat im Anwendungsschreiben vom Mai 2025 bestätigt, dass Umnutzungen — etwa die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum — als Herstellung neuer Wohnungen im Sinne des § 7b EStG gelten, sofern dabei eine neue, abgeschlossene Wohneinheit entsteht. Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 Prozent der Herstellungskosten jährlich im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren — insgesamt bis zu 20 Prozent. Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre entgeltlich vermietet werden. Eine individuelle Steuerberatung vor Projektbeginn ist obligatorisch.
Was ist die Münchner Umbauagentur und wie bewerbe ich mich?
Der Münchner Stadtrat hat 2026 die Gründung einer Umbauagentur beschlossen, die Eigentümer leerständiger Bürogebäude kostenlos bei der Konversion zu Wohnraum berät. Die Agentur ist mit zwölf Stellen ausgestattet und hat das Ziel, bis Jahresende 2026 fünf Pilotprojekte zu aktivieren. Eigentümer leer stehender Büroflächen können sich direkt an die Umbauagentur der Landeshauptstadt München wenden. Informationen finden sich auf muenchen.de unter dem Stichwort „Bauturbo München“.
Lohnt sich die Büro-zu-Wohnraum-Umwandlung in München finanziell?
Eine pauschale Antwort ist nicht seriös — die Wirtschaftlichkeit hängt stark vom konkreten Objekt ab. Für geeignete Flächen verbessern KfW 266 (bis zu 30.000 Euro Zuschuss je Wohneinheit), § 7b EStG (bis zu 20 Prozent Sonder-AfA) und die Befreiung neu geschaffener Wohnungen von der Mietpreisbremse (§ 556f BGB) die Renditeaussichten erheblich. Entscheidend sind Grundrisstiefe, Belöchtung, Leitungswege, Brandschutz und die lokale Vermietbarkeit. Eine individuelle Machbarkeitsprüfung ist vor jeder Investitionsentscheidung zwingend.
Welche Kosten kann ich nach der Umwandlung auf Mieter umlegen?
Laufende Betriebskosten wie Hausmeister, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr und Reinigung sind nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung umlagefähig, sofern sie im Mietvertrag vereinbart werden. Einmalige Umbau- und Genehmigungskosten können nicht auf Mieter umgelegt werden. Mietgebühren für Heizkostenzähler können hingegen als Betriebskosten angesetzt werden.
Wie lange darf ich die Wohnung nicht verkaufen, wenn ich § 7b EStG nutze?
§ 7b EStG schreibt keine direkte Haltefrist vor, verlangt aber, dass die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Ein Verkauf innerhalb dieser zehnjährigen Vermietungspflicht ist technisch zulässig, führt aber in der Regel zur rückwirkenden Aberkennung bereits in Anspruch genommener Sonderabschreibungen. Die steuerliche Prüfung jedes Veräußerungsvorhabens sollte mit einem Steuerberater erfolgen.

Quellen: CBRE München Büromarkt Q1/Q2 2026 · Savills München Bürovermietungsmarkt Q1 2026 · KfW-Programm 266 „Gewerbe zu Wohnen“ · KfW-Programm 261 · § 7b EStG · BMF-Anwendungsschreiben 21.05.2025 · § 556f BGB · muenchen.de — Stadtportal Umbauagentur 2026 · Baukostenplan.de 2026 · Immowelt Impuls 2026 · immowelt.de Mietpreise München September 2026

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine baurechtliche, steuerliche oder rechtliche Fachberatung. Kostenbandbreiten und Rechenbeispiele sind Erfahrungswerte ohne Gewähr. Alle Angaben zum Stand September 2026 — insbesondere zu KfW-Programmen und steuerlichen Regelungen — sollten vor Projektbeginn anhand aktueller Programminformationen und mit qualifizierten Fachpartnern geprüft werden.