Muss ich für eine möblierte Vermietung eine Registrierungsnummer beantragen?
Eine möblierte Wohnung wird für sechs Monate an einen Projektmitarbeiter vermietet. Der Vertrag ist befristet, die Wohnung vollständig eingerichtet und der Mieter beruflich in München. Muss der Eigentümer dafür eine Registrierungsnummer beantragen?
Seit 2026 ist diese Frage für Vermieter, Hausverwaltungen und Corporate-Housing-Betreiber besonders relevant. Mit der europäischen Kurzzeitvermietungs-Verordnung und dem neuen Registrierungsverfahren in München werden bestimmte Angebote über Online-Plattformen transparenter erfasst. Dabei kommt es nicht allein darauf an, ob eine Wohnung touristisch, beruflich oder zu Studienzwecken genutzt wird.
Entscheidend ist vielmehr, wie lange die Unterkunft angeboten wird, über welchen Vertriebsweg sie vermietet werden soll und ob sie unter das kommunale Registrierungsverfahren fällt. Für Eigentümer mit möblierten Wohnungen, Firmenunterkünften oder einzeln vermieteten WG-Zimmern lohnt es sich deshalb, bestehende Inserate und Objektunterlagen systematisch zu prüfen. Zum Hintergrund lesen Sie auch Airbnb-Regeln in München 2026.
1. Was sich 2026 bei der Registrierung von Kurzzeitvermietungen ändert
Die europäische Kurzzeitvermietungs-Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026. Sie schafft einen Rahmen für den standardisierten Datenaustausch zwischen Online-Plattformen für Kurzzeitvermietungen und öffentlichen Stellen. In Bayern wurde dafür zum 1. April 2026 eine gesetzliche Grundlage geschaffen. München hat die Registrierungspflicht in § 5a seiner Zweckentfremdungssatzung geregelt.
Die zentrale Regel: Wer eine Unterkunft in München entgeltlich über eine erfasste Online-Plattform für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten ohne Unterbrechung anbieten möchte, muss die Unterkunft grundsätzlich vor dem Plattformangebot registrieren und die zugeteilte Registrierungsnummer im Inserat angeben. Die Regelung gilt unabhängig davon, ob die Vermietung privat oder gewerblich erfolgt.
Die Bundesnetzagentur betreibt die digitale Datendrehscheibe für den Informationsaustausch. Die eigentliche Registrierung und die Vergabe der Nummer liegen jedoch bei der zuständigen Landes- oder Kommunalbehörde – in München also bei der Stadt.
Wichtig: Das Registrierungsverfahren ist ein Instrument zur Transparenz und Datenzuordnung. Es ist keine allgemeine Genehmigung zur Vermietung und legalisiert keine Nutzung, die nach dem Zweckentfremdungsrecht oder Baurecht unzulässig ist.
2. Sind möblierte Firmenwohnungen und Studentenwohnungen betroffen?
Ja, sie können betroffen sein. Eine möblierte Wohnung ist nicht allein deshalb ausgenommen, weil sie an einen Geschäftsreisenden, einen Projektmitarbeiter oder einen Studierenden vermietet wird. Die Bundesnetzagentur stellt ausdrücklich klar, dass der Anwendungsbereich nicht auf touristische Aufenthalte beschränkt ist. Auch Unterkünfte, die zu Geschäfts- oder Studienzwecken angeboten werden, können unter die Kurzzeitvermietungs-Verordnung fallen.
Für die Praxis sind drei Konstellationen besonders wichtig:
| Konstellation | Einordnung |
|---|---|
| Möblierte Wohnung für drei bis sechs Monate | Ein Eigentümer bietet eine möblierte Wohnung für vier Monate auf einer Online-Plattform an. Auch wenn der Mieter aus beruflichen Gründen nach München kommt, kann die Registrierungspflicht greifen. |
| Corporate Housing für Projektmitarbeiter | Ein Unternehmen benötigt eine Wohnung für einen Mitarbeiter, der für mehrere Monate in München arbeitet. Wird die Unterkunft über eine erfasste Online-Plattform angeboten, sollte geprüft werden, ob das Registrierungsverfahren gilt. |
| Direkt vermietete Firmenwohnung | Ein Unternehmen vermietet eine Wohnung direkt an einen Mitarbeiter, ohne eine Online-Plattform für kurzfristige Unterkunftsvermietungen zu nutzen. Die spezielle Plattform-Registrierungspflicht greift dann nicht allein aufgrund der Mietdauer. Andere rechtliche Anforderungen können dennoch relevant sein. |
Die Unterscheidung ist daher nicht einfach „privat oder geschäftlich“. Vielmehr müssen Vermietungsmodell, Vertriebsweg und konkrete Nutzung zusammen betrachtet werden.
3. Gilt die Registrierungspflicht für Airbnb, HousingAnywhere und andere Plattformen?
Die europäische Regelung verwendet eine bewusst weit gefasste Definition: Erfasst werden Online-Plattformen, über die Gäste mit Gastgebern Fernabsatzverträge über kurzfristige Unterkunftsvermietungen abschließen können. Die Bundesnetzagentur veröffentlicht deshalb keine abschließende Liste aller betroffenen Plattformen. Für Eigentümer und Betreiber bedeutet das: Nicht nur der bekannte Name einer Plattform ist entscheidend, sondern auch ihre tatsächliche Funktion.
Airbnb
Wer eine Münchner Wohnung als kurzfristige Unterkunft über Airbnb anbietet, sollte die Registrierungsanforderungen prüfen und die erforderliche Nummer vor Veröffentlichung des Angebots beantragen.
HousingAnywhere
Auch bei HousingAnywhere sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass ein Angebot wegen seiner Ausrichtung auf internationale Studierende oder Berufstätige ausgenommen ist. Entscheidend ist, ob das konkrete Angebot unter die gesetzliche Definition der kurzfristigen Vermietung über eine Online-Plattform fällt.
Andere Buchungs- und Vermittlungsplattformen
Dasselbe gilt für weitere Plattformen, die den Abschluss von Unterkunftsverträgen online ermöglichen. Ein Corporate-Housing-Angebot wird nicht automatisch ausgenommen, nur weil es professionell betrieben wird oder sich an Geschäftskunden richtet. Die Plattformfrage sollte deshalb für jedes Vertriebssystem einzeln dokumentiert werden.
4. Wann beginnt die Sechs-Monats-Grenze – und was ist mit drei Monaten?
Bei der Einordnung sind zwei unterschiedliche Regelungen auseinanderzuhalten:
- Registrierungsregelung: erfasst entgeltliche Vermietungen über erfasste Online-Plattformen für bis zu sechs Monate ohne Unterbrechung.
- Zweckentfremdungsregelung: behandelt unter anderem Leerstand von mehr als drei Monaten und die Nutzung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung von insgesamt mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als mögliche Zweckentfremdung.
Die Drei-Monats-Grenze ist also nicht die Registrierungsgrenze. Ebenso bedeutet ein Mietvertrag über sechs Monate nicht automatisch, dass die Vermietung zweckentfremdungsrechtlich zulässig ist. Eine Registrierungsnummer ersetzt keine gegebenenfalls erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung. Auch die baurechtlich zulässige Nutzung muss unabhängig davon geklärt sein. Zum Thema Leerstand lesen Sie Leerstand in München 2026.
Beispiel: Vier Monate möbliert vermieten
Ein Eigentümer möchte seine Wohnung für vier Monate an einen Projektmitarbeiter vermieten und bietet sie über eine Online-Plattform an. In diesem Fall sind mindestens zwei Fragen getrennt zu beantworten:
- Fällt das Angebot unter die Registrierungsregelung für kurzfristige Plattformvermietungen?
- Ist die konkrete Nutzung nach dem Zweckentfremdungsrecht und den sonstigen einschlägigen Vorschriften zulässig?
Erst wenn beide Fragen geklärt sind, ist die rechtliche Einordnung belastbar.
5. Benötigt jede Wohnung und jedes WG-Zimmer eine eigene Registrierungsnummer?
Grundsätzlich ja: Die Registrierungsnummer wird der jeweiligen vermieteten Unterkunft zugeordnet – nicht lediglich dem Gastgeber oder dem gesamten Immobilienportfolio. Die Bundesnetzagentur stellt ausdrücklich klar, dass für jede Unterkunft eine separate Nummer erforderlich ist. Das gilt auch dann, wenn mehrere Einheiten im selben Gebäude liegen oder einzelne Zimmer einer Wohnung separat vermietet werden.
Für Hausverwaltungen und Betreiber möblierter Wohnungen ist das besonders wichtig. Ein Gebäude mit mehreren Wohnungen kann beispielsweise so organisiert sein:
- Wohnung 1: eine eigenständige Unterkunft
- Wohnung 2: eine eigenständige Unterkunft
- Wohnung 3: separat angebotene WG-Zimmer
- Wohnung 4: eine Unterkunft, die als Ganzes angeboten wird
Welche Nummern erforderlich sind, hängt davon ab, welche Einheiten tatsächlich separat angeboten werden. Ein allgemeiner Registrierungseintrag für das gesamte Gebäude ersetzt nicht die erforderliche Zuordnung zu den einzelnen Unterkünften. Wer mehrere Objekte verwaltet, sollte deshalb ein zentrales Register führen, das jede Einheit mit ihren Inseraten und Unterlagen verknüpft.
6. Welche Unterlagen sollten Eigentümer und Betreiber jetzt vorbereiten?
Eine vollständige und widerspruchsfreie Dokumentation erleichtert die operative Verwaltung und hilft dabei, fehlende Angaben rechtzeitig zu erkennen. Für jede Unterkunft empfiehlt sich eine eigene digitale Objektakte:
| Bereich | Inhalte |
|---|---|
| Objekt und Nutzungsart | eindeutige Objekt- und Wohnungsnummer, Anschrift und Zuordnung zur Einheit, genehmigte bzw. rechtlich zulässige Nutzungsart, baurechtliche Unterlagen, gegebenenfalls Zweckentfremdungsgenehmigung oder weitere Bescheide |
| Vermietungsmodell | geplante Mindest- und Höchstdauer, angebotene Mietzeiträume, Zielgruppe und Vertragsmodell, direkte Vermietung oder Plattformangebot, eingesetzte Buchungs- und Vermittlungsplattformen |
| Berechtigung und Registrierungsstatus | Nachweis der Eigentümer- oder Betreiberberechtigung, gegebenenfalls Vollmacht, vorhandene Registrierungsnummer, Zuordnung der Nummer zum Inserat, dokumentierte offene Fragen und Zuständigkeiten |
| Inserate und Laufzeiten | Link bzw. interne Kennung des Inserats, verwendete Objektbeschreibung, angegebene Mietdauer, Verfügbarkeitskalender, angebotene Zimmer oder Wohneinheiten, Datum der letzten Prüfung |
Diese Unterlagen sollten regelmäßig mit den tatsächlichen Angeboten abgeglichen werden. Besonders bei Portfolios mit vielen möblierten Wohnungen können veraltete Inserate oder uneinheitliche Laufzeitangaben zu vermeidbaren Problemen führen.
7. Wie lassen sich problematische Inserate vorab identifizieren?
Ein strukturierter Plattform-Check sollte nicht nur danach fragen, ob eine Registrierungsnummer vorhanden ist. Er sollte auch prüfen, ob die Angaben zur Unterkunft in sich schlüssig sind. Ein mögliches Prüfsystem arbeitet mit drei Kategorien:
| Ampel | Bedeutung |
|---|---|
| Grün – Angaben vollständig | Die Einheit ist eindeutig zugeordnet, die erforderlichen Angaben liegen vor und das Inserat stimmt mit der internen Objektakte überein. |
| Gelb – Angaben prüfen | Es fehlen beispielsweise Unterlagen, die Mietdauer ist unklar oder die Zuordnung zwischen Wohnung und Inserat ist nicht eindeutig. |
| Rot – Klärung erforderlich | Es bestehen konkrete Widersprüche, die erforderliche Registrierung fehlt oder die Zulässigkeit der Nutzung ist ungeklärt. |
Diese Ampelliste ist ein internes Organisationsinstrument und keine behördliche oder rechtliche Bewertung. Insbesondere bei einem möglichen Zweckentfremdungs- oder baurechtlichen Problem sollte die weitere Einordnung fachlich geprüft werden.
8. Was die Registrierungsnummer nicht ersetzt
Die Registrierung schafft Transparenz und ermöglicht es, Plattformangebote einer Unterkunft zuzuordnen. Sie beantwortet aber nicht automatisch alle Fragen zur Zulässigkeit der Vermietung. Eigentümer sollten daher drei Ebenen getrennt betrachten:
- Registrierung: Muss die Unterkunft vor dem Angebot auf einer erfassten Plattform registriert werden?
- Zweckentfremdungsrecht: Ist die konkrete Vermietung beziehungsweise Nutzung nach der Münchner Zweckentfremdungssatzung zulässig oder ist eine Genehmigung erforderlich?
- Baurecht und weitere Anforderungen: Ist die Nutzung als Unterkunft beziehungsweise Wohnung baurechtlich zulässig und sind sonstige einschlägige Anforderungen erfüllt?
Die Registrierung sollte deshalb Teil einer umfassenden Objekt- und Angebotsprüfung sein – nicht deren Ersatz.
Bei rechtlichen Grenzfällen, insbesondere bei unklarer Nutzung oder möglichen Verstößen gegen die Zweckentfremdungssatzung, sollte eine spezialisierte Kanzlei oder die zuständige Münchner Stelle eingebunden werden.
Fazit: Nicht nur den Mietvertrag prüfen – das gesamte Angebot im Blick behalten
Möblierte Vermietung für drei bis sechs Monate ist nicht automatisch Ferienvermietung. Umgekehrt sind Firmen- und Studentenunterkünfte nicht allein wegen ihres Nutzungszwecks von der Registrierungspflicht ausgenommen. Für die Einordnung zählen vor allem die angebotene Unterkunft, der Zeitraum, der Vertriebsweg und das geltende kommunale Registrierungsverfahren.
Eigentümer, Hausverwaltungen und Corporate-Housing-Betreiber sollten daher ihre Einheiten, Inserate, Laufzeiten und vorhandenen Genehmigungen systematisch erfassen. Eine Registrierungsnummer ist dabei ein wichtiger Baustein – sie ersetzt jedoch weder eine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung noch die Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit. Zum Möblierungskonzept selbst siehe Möblierung & Design und zur Miethöhe den Artikel zum Möblierungszuschlag 2026.
Platform Listing Readiness Check München
mHomes unterstützt Eigentümer und Betreiber dabei, ihre möblierten Vermietungsangebote operativ zu überprüfen, bevor widersprüchliche Angaben oder fehlende Unterlagen zum Problem werden. Der Check umfasst:
- Erfassung vorhandener Onlineinserate und angebotener Laufzeiten
- eindeutige Zuordnung der Inserate zu Wohnungen oder separat angebotenen Zimmern
- Abgleich von Plattformdaten, Mietmodellen und Objektunterlagen
- Kennzeichnung fehlender Registrierungsangaben und Nachweise
- Priorisierung offener Punkte in einer übersichtlichen Ampelliste
- Prüfung, ob längere, direkt vermietete Firmenmodelle als Alternative infrage kommen
Unser Anspruch: Wir prüfen vor dem offiziellen Plattformabgleich, ob Ihre Inserate, Laufzeiten und Objektdaten widerspruchsfrei dokumentiert sind.
Wichtig: mHomes übernimmt die operative Bestandsaufnahme und Vermarktungsvorbereitung, nicht die Rechtsberatung. Rechtliche Grenzfälle werden zur Prüfung an eine spezialisierte Kanzlei oder die zuständige Münchner Stelle weitergegeben.
Häufig gestellte Fragen
Quellen: Verordnung (EU) 2024/1028 über die Datenerhebung und den Datenaustausch im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen · Bundesnetzagentur — Informationen zur Kurzzeitvermietungs-Verordnung · Landeshauptstadt München — Zweckentfremdungssatzung (§ 5a Registrierungspflicht) · Stand: Oktober 2026
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. mHomes übernimmt die operative Bestandsaufnahme, nicht die Rechtsberatung. Rechtslage und Verwaltungspraxis können sich ändern.